وضعیت بازار مسكن در سال 95 چگونه خواهد بود؟

تحلیل آمارهای منتشر شده از سوی مركز آمار و بانك مركزی از بازار خرید و فروش مسكن در سال 94، نشان می‌دهد كه در سال گذشته، تنها 4 ماه شاهد بهبود حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال‌های گذشته بودیم و در اغلب ماه‌ها تعداد قراردادهای امضا شده نسبت به سال 93 كاهش یافت، در واقع بازار مسكن شرایط ركودی دو سال قبل را طی كرد و جهش یا نشانه‌یی برای خروج از ركود نمایان نشد؛ با وجود این، برخی مسوولان و كارشناسان مسكنی متقاضیان خرید مسكن را به بهبود نسبی بازار در سال 95 نوید می‌دهند و در مقابل عده‌یی دیگر فضای اقتصادی را برای رونق بازار مناسب نمی‌دانند. در شرایط كنونی و با توجه به اثرپذیری بازار مسكن از عوامل كلان اقتصادی و بازارهای سرمایه‌یی، روزنامه تعادل برای پیش‌بینی درست بازار در سال جاری، عوامل و بازارهای موثر بر بخش مسكن را مورد بررسی قرار داد. دراین گزارش تاثیر نرخ رشد اقتصادی، نرخ تورم، قیمت نفت، سود سپرده تسهیلات بانكی، بازار سرمایه، بازار ارز بر بازار مسكن در گفت‌وگو با كارشناسان اقتصادی بررسی شده است. در گزارش «تعادل» نظرات 4 نفر از كارشناسان اقتصادی در حوزه‌های مختلف درباره بازار مسكن در سال 95، منعكس شده است. به گفته این كارشناسان، ‌ارزیابی عوامل و بازارهای موثر بر بازار مسكن حاكی از آن است كه در چند ماه آینده این بازار از ركود خارج شده و رونق می‌یابد. مرتضی عزتی استاد دانشگاه رونق بازار مسكن را وابسته به اعمال سیاست‌های انبساطی پولی شدید و تزریق منابع مالی به بازارها می‌داند تا از این طریق شاهد شوك در اقتصاد كلان كشور شویم كه این شوك می‌تواند از بازارهای مالی به سمت بازار مسكن حركت كند و به تبع آن تقاضا برای خرید مسكن افزایش یابد و این بازار رونق بگیرد. نرسی قربان در تحلیل آثار بازار نفت بر بازار مسكن می‌گوید كه باتوجه به پیش‌بینی افزایش قیمت نفت درسال جاری، درآمدهای ارزی دولت رشد می‌كند و دولت می‌تواند بدهی‌های خود را به پیمانكاران بخش خصوصی پرداخت كند و با پرداخت بدهی، پیمانكاران انگیزه بیشتری برای ساخت و ساز به دست می‌آورند و همین موضوع میزان عرضه را افزایش می‌دهد و به تبع آن قیمت‌ها كاهش یافته و تقاضا بهبود می‌یابد. علیرضا كدیور به عنوان كارشناس بازار بورس معتقد است كه بازار مسكن نیز مانند بازار بورس از ركود خارج می‌شود و علت آن در تاثیر بورس بر مسكن نیست بلكه جهش در قیمت بازار مسكن را می‌توان به علت اعمال سیاست‌های بانك مسكن، وزارت راه و شهرسازی و همچنین بدنه دولت در بخش مسكن جست‌وجو كرد. غلامرضا شریعتی، تحلیلگر اقتصادی بازار مسكن سال 95 را این‌گونه پیش‌بینی می‌كند كه باتوجه به جهش‌هایی كه هر چهار تا پنج سال در بازار مسكن رخ می‌دهد در سال 96 از ركود خارج می‌شویم.

  زمان‌جهش ملك‌ فرا رسیده است

تحلیلگر اقتصادی غلامرضا شریعتی

بازار مسكن از جمله بازارهایی است كه عوامل مختلفی بر ركود و رونق آن موثرهستند ولی اصلی‌ترین شاخص موثر بر این بازار، شاخص اقتصادی است كه این شاخص برآمده از رونق كسب و كار است. شاخص اقتصادی در چندین بخش بروز و ظهور می‌كند كه یكی از این بخش‌ها، تولید است، مبادلات ارزی و اتصال به بازارهای جهانی نیزیكی دیگر ازعوامل اثرگذار بر رونق كسب و كار است، فروش نفت، بازارسرمایه و... نیز بر بهبود شرایط كسب و كار و به تبع آن رونق بازار مسكن موثر هستند.

ازسوی دیگر بخش‌های وابسته به حوزه ساختمان كه 44 صنعت و 220 شغل را دربرمی‌گیرند در شرایط بازار مسكن موثر هستند ضمن اینكه با ركود و رونق بازار مسكن، این صنایع و مشاغل وابسته نیز رونق و ركود را تجربه می‌كنند. درواقع علاوه بر اثرگذاری متغیرهای كلان اقتصادی و بازارهای رقیب بر بخش مسكن، صنایع وابسته به صنعت ساختمان نیز درشرایط این بازار تاثیر داشته و اثرپذیرفته‌اند. به عنوان نمونه از نیمه دوم سال 92 كه بازار مسكن در ركود است صنایع وابسته به آن نیز شرایط نامطلوبی را سپری می‌كنند و علت آن را می‌توان در جهش‌هایی كه هر چهار تا پنج سال در این بازار رخ می‌دهد جست‌وجو كرد، یعنی اگر ازسال 92، شاهد ركود هستیم در سال 96 از ركود خارج می‌شویم همان‌گونه چهارسال پیش از 92 یعنی در 88 شاهد یك جهش در بازار مسكن بودیم و جهش قبلی نیز به سال 83 باز می‌گردد كه مسكن در آن سال رشد بزرگی را تجربه كرد، درواقع در بازه 4 تا 5 ساله یك جهش دربازار مسكن رخ می‌دهد و دراین مدت شرایط ركودی بربازارحاكم است پس بدون اینكه نرخ سود بانكی و سایر عوامل و بازارها را بررسی كنیم در سال 96، بازار مسكن جهش خواهد داشت اما باوجود این پیش‌بینی، به نظر می‌رسد كه با كم رنگ شدن تحریم‌ها و بازگشت شادابی به صنایع وابسته صنعت ساختمان، از جمله سیمان و فولاد و... شاهد رونق بازار در ابتدای سال 96 باشیم (دراین میان رشد صنعت سیمان كه دربازار سرمایه منفی بود در تیرماه 15 تا 17 درصد افزایش قیمت دارد تا از این طریق ضرر ناشی از ركود كسب و كا رخود را پوشش دهد.) باتوجه به اثرگذاری دوطرفه صنایع وابسته به صنعت ساختمان و این صنعت، زمانی كه رونق در صنایع وابسته به صنعت ساختمان مشاهده شد باید انتظار داشت كه بازار مسكن هم در چند ماه آینده رونق بگیرد. عامل دیگر موثر بر بازار مسكن، بحث فروش نفت است، درشرایطی كه مسیر اصلی ورود سرمایه خارجی وارز به كشور اغلب از طریق فروش نفت صورت می‌گیرد تا زمانی كه فروش نفت نداشته باشیم سرمایه‌یی نیزوارد نمی‌شود و به تبع آن منابع مالی نیز به بخش‌های مختلف اقتصادی تزریق نمی‌شود و كسب و كاری رونق نمی‌گیرد پس در ابتدا باید سرمایه‌یی وارد كشور شود كه این موضوع نیازمند فروش نفت است و تا زمانی كه بحث فروش به سال‌های 85 و 86 بازنگردد و با همان كیفیت و با همان قیمت فروخته نشود بازارمسكن همین شرایط را سپری می‌كند.

عامل موثربعدی نرخ ارز و دلاراست كه هم‌اكنون قیمت آن در محدود 3هزار تا 3هزار و 400تومان است و میزان ثابتی را تجربه می‌كند و دوسه سالی است كه شوك‌های قیمتی دراین بازار نداشته‌ایم، این موضوع برای بازار مسكن مثبت است و موجب می‌شود كه این بازار شرایط خوبی را سپری كند.

سودبانكی؛ عامل دیگری است كه بر بازار مسكن تاثیرگذار است، از محل پرداخت سودبانكی 20، 21 و 22درصد در سال‌های گذشته بیش از 700هزار میلیارد تومان نقدینگی به بازار تزریق شده است ضمن اینكه با پرداخت سودبانكی 20درصد حجم نقدینگی درآن سال 20درصد افزایش می‌یابد یعنی اگر 500هزار میلیارد تومان حجم نقدینگی درسال گذشته باشد با حساب 20درصد سود بانكی درپایان سال جاری، 600هزار میلیارد تومان نقدینگی داریم.

در این میان كاهش نرخ سود بانكی در شرایطی كه زیر ساخت‌های تولید تقویت شود موجب خروج نقدینگی از بانك‌ها و حركت به سمت بازارهای دیگر می‌شود و این كاهش می‌تواند آثار مثبتی بربازارمسكن داشته باشد اما جدا از موارد ذكرشده بر بازار مسكن، عوامل دیگری نیز موثر است به عنوان نمونه اگر دریافت مالیات از خانه‌های خالی محقق شود و شاهد دریافت این مالیات باشیم عملا انگیزه ورود به بازار مسكن انگیزه مصرفی خواهد بود كه این موضوع، یك عامل بازدارنده خواهد بود و موجب می‌شود كه بسیاری از سازندگان و تولیدكنندگان صنعت ساختمان، سرمایه‌های خود را به بازار مسكن تزریق نكنند و منابع مالی خود را در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری كنند.

  بورس و مسكن دیگر رقیب نیستند

كارشناس بازاربورس  علیرضا كدیور

درحالی كه میانگین بازدهی بازارسرمایه درنیمه اول سال 94، 1.5- درصد بود، میانگین بازدهی سالانه به 28.3درصد رسید كه این موضوع به بازده خیره‌كننده بازار سرمایه در زمستان سال گذشته بازمی‌گردد. در واقع این میزان افزایش مرهون رشد قیمت سهام در چهارمین فصل سال 94 بود.

علت این رشد بزرگ مربوط به اجرایی شدن برجام وخوش‌بینی‌های ایجاد شده پس از آن است یعنی به واسطه انتظارات مثبت فعالان و سرمایه‌گذاران اقتصادی پس ازبرجام قیمت سهام افزایش یافت در واقع تجربه ثابت كرده است كه بازارسرمایه معمولا نسبت به اخبار و اطلاعات، رفتارهای هیجانی نشان می‌دهد و همین رفتارهیجانی موجب شد كه ظرف مدت كوتاهی یعنی در دی و بهمن سال گذشته بازدهی خارق‌العاده‌یی در بازار سرمایه شكل‌ بگیرد و رقم بازدهی ركورد بزند. این بازدهی مثبت پس از 8 فصل ركود صورت گرفت؛ یعنی از زمستان 92 تا زمستان 94 درهیچ فصلی شاهد بازدهی مثبت نبودیم و به نوعی انتظارات انباشته شده طی این مدت چنین بازدهی خارق‌العاده‌یی رارقم زد. البته بازدهی مثبت سهام در تمام صنایع به صورت یكنواخت رخ نداد و بخش اعظم آن مربوط به گروه خودروسازی بود كه دلیل آن را می‌توان درمانورهای خبری گسترده مدیران این صنعت درباره قراردادهای امضا شده با خودروسازان خارجی و همچنین نوید فروش این سهام‌ها به شركای سایركشورها ضمن اینكه به همراه این موارد بازی با صورت‌های مالی و افزایش سرمایه‌های كاغذ