آواربرداری از خرابه های بازار مسکن

رصد/ متن پیش رو در سایت تحلیلی "رصد" منتشر شده و انتشار آن به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست.

اخیراً تحولات قابل توجهی در تصمیم گیری مقامات پولی کشور در راستای خروج از رکود به وجود آمده در اقتصاد کشور، رخ داده است که البته عمدتاً دارای اثرات کوتاه مدتی بر بازار خواهد بود. هدف اصلی دولت نیز از این سیاست های پولی جدید، تحریک تقاضا در بازار است تا از این طریق مازاد عرضه به وجود آمده در بازار کالاها کنترل شده و شرایط برای رونق تولید داخلی به وجود آید.

تحریک تقاضا برای مسکن

یکی از بخش هایی که مورد نظر سیاست گذاران بوده است و در این بسته سیاستی جدید که توسط مردان اقتصادی دولت اعلام شد، افزایش وام مسکن از ۳۵ میلیون تومان به حداقل ۴۰ میلیون تومان و حداکثر ۶۰ میلیون تومان بوده است و دیگر اقدام انجام شده در راستای تحریک تقاضا برای خرید و ساخت مسکن، امکان تجمیع وام های مسکن ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی می باشد که دو مدل برای تجمیع آن ها اعلام شده است.

آن طور که تسنیم گزارش کرده است در مدل اول امکان تجمیع امتیاز «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» با «اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن» تا سقف ۶۰ میلیون تومان با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه امکان‌پذیر شده است. به این ترتیب هر فردی که در بانک مسکن حساب پس‌انداز داشته باشد می‌تواند پس از دوره یک ساله و بر اساس ضوابط و شرایط حساب پس‌انداز مسکن یکم، وام مربوط به این حساب پس‌انداز را درخواست کند که در آن صورت بانک مسکن بر اساس میزان گردش مالی در همان حساب پس‌اندازی که دارد، به او تسهیلات خرید یا ساخت مسکن می‌ دهد. سپس متقاضی دریافت تسهیلات مسکن با توجه به سقف تسهیلات مسکن با اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن (۶۰ میلیون تومان) با خرید اوراق تسهیلات، این مابه‌التفاوت را جبران می کند.

بانک مسکن اعلام کرده است در صورتی که متقاضی، چندین فقره حساب پس‌انداز مسکن در این بانک داشته باشد، فقط می‌تواند تسهیلات مرتبط با یکی از آن حساب‌ها را با تسهیلات حساب پس‌انداز مسکن یکم تجمیع کند. همچنین براساس اعلام بانک مسکن در مدل دوم، تجمیع تسهیلات «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» با «صندوق پس‌انداز مسکن جوانان» صورت می‌گیرد که باید حداقل یک سال از تاریخ افتتاح حساب مسکن جوانان تا زمان درخواست تجمیع دو صندوق سپری شده باشد. همچنین حداقل متوسط موجودی حساب متقاضی در حساب مسکن جوانان، مطابق شرایط گردش حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم باشد.

متقاضیِ تجمیعِ تسهیلات حساب‌های «مسکن جوانان» و «مسکن یکم»، باید علاوه بر حساب پس‌انداز مسکن جوانان، حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز داشته و حداقل یک دوره ۶ ماهه از زمان افتتاح آن سپری شده باشد. از دیگر شرایط جدید دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی بانک مسکن براساس تغییرات جدید، این است که دارندگان حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌توانند با بستگان نزدیک خود و با مشارکت دیگر اعضای خانواده به افتتاح حساب، دریافت تسهیلات یا درخواست انتقال حساب میان خود بپردازند.

۳ شرط برای افزایش تقاضای مسکن

در حقیقت تسهیلات اعلام شده برای خرید مسکن تا حدی می تواند بخش تقاضا برای خرید مسکن را تقویت نماید اما شروطی برای تحقق این امر وجود دارد. اول اینکه این وام ها به موقع پرداخت شوند یعنی مشابه طرح های تصویب شده دیگری نباشند که داد از متقاضیان آن ها درآورده و آن ها را مدت ها سرگردان بانک ها کرده است تا تأمین اعتبار شوند. در واقع یکی از معضلات مردم در ارتباط با تصمیم سازی های پولی کشورمان، تأخیر زمانی است که میان تصویب یک تصمیم و اجرای آن وجود دارد و تا زمانی که این تأخیر وجود داشته باشد ممکن است اهداف سیاست گذاران در زمان درست محقق نشود و بیشتر باعث بروز بحران شود.

دوم اینکه باید تسهیلات پرداختی به حدی باشد که امکان خرید مسکن را برای متقاضیان فراهم کند. در واقع در شرایطی که قیمت مسکن در حدی نباشد که متقاضیان بتوانند مسکن مورد نیاز و دلخواه خود را تهیه کنند آنگاه این تسهیلات کمکی به خروج بازار مسکن از رکود ایجاد شده نخواهد کرد.

سوم اینکه باید سود پرداختی بابت تسهیلات داده شده در حدی باشد که متقاضیان توانایی باز پرداخت آن ها را داشته باشند. در غیر این صورت افزایش تقاضا برای خرید مسکن اتفاق نخواهد افتاد و خروج از رکود بازار مسکن که یکی از اهداف سیاست گذاران کشورمان است تحقق پیدا نخواهد کرد.

بهینه نبودن مبلغ وام ها و سود آن ها

همچنین چنانچه این تصمیم سازی منجربه افزایش تقاضای حقیقی برای مسکن نشود چه بسا منجربه ورود دلالان و سودجویان به این بازار شده و اسباب افزایش حباب گونه قیمت مسکن فراهم شود. این موضوع را در ارتباط با وام های های ۷۰ میلیونی خرید مسکن برای جانبازان و ایثارگران شاهد بودیم که به علت غیر بهینه بودن مبلغ اولیه آن برای اقشار هدف این طرح، تنها منجربه فروش این تسهیلات در بازار و دست به دست شدن آن شد، بدون آنکه آثر حقیقی قابل توجهی داشته باشد که البته هنوز هم این موضوع ادامه دارد. بنابراین نباید تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن چه از بابت مبلغ آن و چه از بابت سودی که بابت پرداخت آن دریافت می شود غیر بهینه باشد زیرا تنها منجربه افزایش دلالان در این بازار، افزایش قیمت مسکن و در نهایت رکود بیشتر در بازار مسکن خواهد شد.

نیاز به تحریک عرضه در بازار مسکن

برای تحریک بازار مسکن از جانب عرضه نیز در شرایط فعلی ابتدا نیاز به افزایش تقاضا است، زیرا بازار ساخت و ساز مسکن به علت عدم فروش واحدهای ساخته شده از جانب عرضه نیز با رکود مواجه است و تا زمانی که مشکل این بازار از جانب تقاضا حل نشود، برای مسکن سازان ورود برای ساخت واحدهای جدید صرف اقتصادی نخواهد داشت. مگر اینکه دولت از طریق ساز و کارهای خود و با پایین آوردن سود تسهیلات ساخت مسکن، موجبات پایین آمدن هزینه ساخت را برای آن ها فراهم کند تا از این طریق تقاضا برای مسکن نیز بالا رود. در این صورت است که می توان انتظار بهبود از بازار مسکن را داشت.

*فرزانه احمدیان